quotazioni immobiliari

Le quotazioni immobiliari sono quanto più tormenta chi deve valutare un immobile e chi vuole capire quanto lo deve vendere o pagare al metroquadro.

Quando un cliente durante la visita di un immobile, mi cita il valore proposto in pubblicità e lo divide per i metri quadrati dichiarati allo scopo di riferirmi che sta pagando “tot” al mq e gli risulta esagerato rispetto a quanto ha potuto comprovare su internet,… sorrido disarmata, sia in qualità di Agente Immobiliare che Estimatore!

Nessuno infatti riesce a resistere alla tentazione di visionare le quotazioni immobiliari al metroquadro pubblicate dall’OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare), un database di facile navigazione, ricco di quotazioni immobiliari, accessibile gratuitamente e senza registrazione, che, stabilito il comune, propone una serie di zone e sotto-zone le quali inglobano e citano alcune delle vie più note (ben visibile nei comuni più grandi) per riportare a seconda delle categorie, i prezzi minimi e massimi al metroquadrato.

Fonte di queste quotazioni immobiliari è l’Agenzia delle Entrate che a sua volta ha fonti ovviamente attendibili. Nonostante tutto, le quotazioni immobiliari dell’ OMI, non riescono e non possono essere una linea guida, ma pure indicazioni spesso anche molto approssimative, i motivi sono svariati: un primo piano non vale come l’ultimo, un palazzo può far la differenza e vie dello stessa micro-zona possono avere realtà completamente differenti

Altre indicazioni apparentemente utili sono fornite dai maggiori portali immobiliari, come immobiliare.it ma resta inteso che il valore in pubblicità continua a non essere assolutamente un corretto riferimento valutativo; ci sono poi i “borsini immobiliari”, alcune raccolte di dati delle Associazioni di Categoria e il progetto ben più ambizioso a livello Nazionale di Abi e Tecnoborsa. Quest’ultima ha infatti dato vita in via definitiva a una linea guida (codice) standard per le valutazioni immobiliari professionali, con metodi e risorse alla portata del solo esperto estimatore, che fra comparazioni adeguate e calcoli complessi con metodi riconosciuti, potrà indicare valori di mercato effettivamente attendibili.

L’estimatore ha a disposizione, database e interfacce a pagamento che gli permettono di comparare l’immobile oggetto di valutazione, con altri immobili che in quel raggio siano stati venduti in un lasso temporale a scelta, conoscendone perfettamente il prezzo di compravendita, i dettagli e le caratteristiche; solo così fra dati certi, calcoli analitici, comparazioni logiche, metodo standard di stima ed esperienza, si può arrivare alla giusta valutazione.

Si valuta un immobile applicando criteri ed indici, sfruttando tutte le fonti, usando metodi specifici attendibili e riconosciuti e facendo comparazioni, ma ancora oggi è l’esperienza e la conoscenza dei luoghi a fare ulteriormente la differenza. Se il tuo Agente Immobiliare è anche un Estimatore esperto ed aggiornato, come me, sei a cavallo!!!

Da cosa partiamo per fare i calcoli?

stime calcoli

Non posso fare a meno di pensare a quanto le tipologie di superficie, tedino il cliente che vuole sapere a tutti i costi quanto “spazio” stia effettivamente comprando e quanto lo stia pagando al metroquadro.

Superficie netta, utile, catastale, commerciale, lorda. Non sarà in questa sede che parleremo delle superfici, ma posso sicuramente dirvi che al momento gli Agenti Immobiliari tendono a riferire la superficie catastale, che trovandosi in chiaro da un pò di anni a questa parte, nella visura catastale dell’immobile, altro non è che la superficie meno contestata in fase di visita, “…visto che è stata calcolata dall’Ufficio Territoriale del Catasto sulla base delle planimetrie, tendendo anche conto di escludere le aree scoperte…”

A questo punto non resta che chiederci se la superficie dell’immobile, verrà poi citata nell’atto di compravendita – ma in genere non accade, si compra a corpo e non a misura ( seppure qualche atto con indicata la superficie non sia impossibile trovarlo). L’approccio corretto nei confronti dell’immobile è infatti, molto meglio, la sensazione di spazio che offre e la razionalità dei suoi ambienti.

Cosa fa l’estimatore esperto?

L’ Estimatore esperto, a parte applicare dei metodi, delle comparazioni e dei calcoli/indici ben precisi di apprezzamento o deprezzamento (variabili che possono andare anche dal -/+30% circa) utilizza per i suoi calcoli la superficie commerciale, determinata dalla superficie di tutti i muri interni ed esterni* dell’immobile più qualsiasi altro ulteriore spazio di piena proprietà (incluse aree scoperte), seppure quest’ultimi inglobati in percentuali ben diverse. Vorrei far presente, a chi ambisce a conoscere le superfici nette, che non si compra solo uno spazio interno, ci sono molte superfici che andrebbero inserite nei calcoli, nella dovuta maniera, non a caso le linee guida riconosciute a livello internazionale parlano praticamente di un super-lordo.

Scopri subito il valore di mercato del tuo immobile e a quanto lo puoi proporre in pubblicità per venderlo. Quanto ti può far perdere una valutazione sbagliata è un danno economico molto rilevante! Valuta attentamente le competenze di chi ti valuta l’immobile, punta in alto!

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